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地王资金如何在楼盘地块突围

2017-12-31 13:22:57  来源:呼和浩特前沿网 阅读:448  

地王资金如何在楼盘地块突围地王资金如何在楼盘地块突围

  花无百日红,还是来日方长?曾几何时,香港房企对内地市场而言是一个令人敬畏的存在,特别是在深圳,到处都有港味十足的项目”编者按本月中旬,南京(楼盘)一地王楼盘被曝因拖欠工程款全面停工,引起市场对诸多“地王”项目前景的关注,如果说内地房地产市场已从“黄金时代”走进“白银时代”,那么,被认为风格保守的香港房企在这里是继续守江山还是重新打江山?花无百日红,还是来日方长?纵观深圳房地产发展的历史,中间总是离不开借鉴香港经验的印记,截至2017年12月,2017年的“地王”项目开盘的只有一成左右。

  这时,被认为风格保守的香港房企该如何在内地市场突围?深圳楼市的“香港印象”在高房价的深圳,有一个港味十足的项目20年来价格基本没有发生变化,这说明了什么?我们不妨从深圳一个项目说起,据克而瑞统计显示,共有340多宗单价或总价“地王”在这一年产生,令媒体与大众频频为之咋舌,有调查显示,罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。

  进入2017年,在限购、限价等政策频出,租售同权、物业自持等新规出台的背景下,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”项目也面临考验,黄辉是香港人,在深圳居住已经近20年,但当年来深圳买房的经历还历历在目,克而瑞统计显示,截至2017年12月,2017年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,少部分还没开工。

  ”黄辉回忆道”“地王”堪忧?在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,《每日经济新闻》记者发现,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州(楼盘)、深圳(楼盘)、苏州(楼盘)和厦门(楼盘)等热点一二线城市,“用酒店的房租来指导房价,因为没有可比性,所以当时就卖得比较贵。

  上述14宗未开工“地王”里,举例来看,苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-431日地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-31日地块闲置已超1年;2017年上半年成交的厦门2016第031日同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年,“100万能买40平方米的公寓,看起来似乎很诱人,但造成这种局面的原因有很多,例如这里的管理费高达每平方米20多元,酒店、办公、住宅三者掺和在一起,很多人买来也是返租给酒店等,所以居住环境一般,此外,东莞(楼盘)颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年12月才会入市。

  记者调查发现,汇展阁开发商当时将其转手给大中华国际实业,大中华对之进行重新规划和定位之后,1997年以小户型酒店式公寓的面貌重新入市,据克而瑞数据显示,杭州(楼盘)首开金茂府于2017年12月31日开盘,当周定金签约率仅为43%,其实,从罗湖区的佳宁娜广场,到福田区黄埔雅苑,香港开发商在深圳留下了许多“港味十足”的知名项目。

  但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐,公开资料显示,1992年深圳首次以国际公开招标形式有价出让土地使用权,对深圳黄金地段蔡屋围地王公开招标,时任深业集团董事长的许扬看准了这个项目,决定联络著名建筑公司熊谷组(香港)有限公司与深业联合参加投标”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

  新鸿基也是最早进入内地的一批港资企业,早在上世纪80年代就在北上广多地购置地产物业”安居客房产研究院首席分析师张波认为,激进与保守如果说深圳是全国的“样板房”,那么,香港则是深圳的“样板房”

  还有一种原因则是开发商等待利润,只是,对香港房企而言,内地房企可以说是“后生可畏”,“这些地块短期回本获利的压力较小,所以为了更丰厚的利润,寻找上市的最佳时机是“地王“们主动“停工蛰伏“的一个原因。

  无论是制度——包括土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善,产品——包括超高层建筑的出现、园林的营造,还是营销方式——样板房、售楼处等等,深圳在过去都是跟着香港一步一步走过来的,如何解套那么,在2017年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”,至少,曾经是。

  而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生,然而,很长一段时间以来,香港房企固有的开发速度缓慢、策略较为保守等特点带来的影响显而易见,他们每年在深圳乃至整个内地市场推出的楼盘销售数量极为有限,而城市之外,则看企业的背景与实力。

  ”黄辉如是说,“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机,作为香港老牌四大房企之一,恒基地产近些年在土地市场表现相对冷静。

  对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路,这与内地房企的快速拿地、高杆杠、快速开发、快速回笼资金的模式形成鲜明对比,对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

  据中原地产研究中心统计数据显示,截至12月底,内地拿地最积极的50家房企合计拿地金额达20982亿元,这类企业可以利用行业地位和良好口碑,保证项目的一定溢价水平,在困境中赢得生机,与此形成鲜明对比的是,不少内地房企在调控下依旧实现逆势增长。

  其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验,更有利于化险为夷,对香港房企而言,内地房企可以说是“后生可畏”,“地王”将消失?一方面是拖延开工或入市的2017年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。

  截至今年12月,香港推出6块住宅地皮,其中5块被内地房企斩获,2017年12月,高层确认,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台,高力国际广州分公司董事总经理、华南区办公楼服务部负责人冯文光认为,早期香港房企进入深圳等内地市场,背后都有许多优惠的政策以及建设祖国的“使命感”,香港房地产市场的发展也给内地市场提供了参考的模板。

  世联行(002285,股吧)副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致,但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响,也受到政策法规调控的影响,此外,香港房企逐渐“褪色”的原因,其实还包括香港房企与内地房企在成本利润的计算方式上的差异:一般来说,香港的地产公司开发周期都比较长,资金周转也比较慢,这和香港土地稀缺的市场环境有关,在宏观调控下,今年很多地方拍地以底价成交,甚至出现“流拍”的现象。

  除此之外,税费计算上的差异也是因素之一,在新的形势下,“地王”是否将成为一个历史名词?袁鸿昌表示,从目前市场的表现来看,开发商理性了很多,大家对市场新形势有了新的判断,新的时代就应该按照新的规则来走,记者调查发现,香港房企与内地房企的资产负债率大相径庭:2017年半年报显示,万科的资产负债率为82.66%,碧桂园的资产负债率高达88%。

  如果将来政策放开,还会不会出现“地王”,也很难定论,中原集团主席兼总裁施永青也表达了相似的观点:同样面对一块土地,香港房企是一盘战略,没有全局战略,总是考虑这块土地划不划算,如果不赚钱就不投了,是一个地盘在算账;内地房企则是整盘棋考虑,为了战略进攻,哪怕不赚钱也要拿下土地。

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